深圳正式实施房地产“三价合一”政策 全面封杀“阴阳合同”

为确保房地产市场平稳健康发展，人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、深圳市规划国土委3月28日联合发布通知，明确规定商业银行办理房屋贷款业务要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的值作为计算基数确定贷款额度，这意味着此前传闻已久的“三价合一”政策在深圳正式实施。

这份《关于建立信息互通查询机制规范购房融资的通知》要求，国土规划委要进一步建立信息互通查询机制，对各商业银行和公积金中心开放查询窗口，为其提供新建商品房、二手房网签备案合同及住房套数等信息提供实时查询服务；商业银行办理房屋贷款业务，要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的值作为计算基数确定贷款额度；不动产权登记系统将对网签合同相关价款与购房贷款额进行自动比对，对未按本通知要求核定贷款额度的银行抵押登记申请，系统将自动拦截并予以退文，并将相关违规情况报监管部门核查；地产中介服务机构要依法开展中介服务，要求客户如实申报成交价格。

业内人士表示，该政策的出台将全面压缩“阴阳合同”生存空间，以防止交易双方通过报低价来避税。

“同时遏制利用高杠杆投资投机购房，或者通过提高银行评估价变相降低首付比例等行为。”业内相关人士说。

1、确定：深圳楼市将三价合一

3月28日，《关于发布深人银发[2018]41号文件操作指南的通知》的消息在地产圈流传开来，而附件则名为《“三价合一”政策操作细则（银行版）》，以及《中国人民银行深圳市中心支行 深圳银监局 深圳市规划国土委关于建立信息互通查询机制规范购房融资的通知》，并且有媒体发布《关于我市建立信息互通查询机制规范购房融资的新闻通稿》。　

（附：网上流传的相关文件）

《通稿》指出，根据中央关于“房子是用来住的，不是用来炒的”的总体定位，为贯彻落实《住房城乡建设部人民银行 银监会关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》（建房〔2017〕215号）完善房地产金融调控的政策要求，人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、市规划国土委联合发布通知，建立信息互通查询机制，规范购房融资，坚决遏制“阴阳合同”和“高评高贷”现象，确保房地产市场平稳健康发展。

该通知要求：商业银行办理房屋贷款业务，要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的值作为计算基数确定贷款额度。不动产权登记系统将对网签合同相关价款与购房贷款额进行自动比对，对未按本通知要求核定贷款额度的银行抵押登记申请，系统将自动拦截并予以退文，并将相关违规情况报监管部门核查。

3月28日，人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、深圳市规划国土委今天联合发布的《关于建立信息互通查询机制规范购房融资的通知》意味着此前传闻已久的“三价合一”政策确定在深圳正式实施。

2、影响：要么涨首付，要么增税负

首先要理解三价合一政策的含义。

简单来说，三价合一就是以后二手房交易中的所有价格都统一（成交价、评估价以及网签价），并且按照这个价格来计税以及申请贷款。

三价合一，在二手房交易中最直接的变化主要是首付增加或税费增加。

首付增加：如果以国土局计税评估价为标准，即银行贷款按照计税评估价来进行，由于目前还跟不上实际成交价（一般是7成），那么最直接的影响就是首付增加。

税费增加：如果以实际成交价为标准，那么首付没有变化，税费则会增加。

需要提醒的是，房管局每年都会参考市场行情进行1-2次的计税评估价调整，实际成交价与房管局评估价之间的差距一直在缩小，这是大势所趋，并非三价合一政策才带来的影响。

其实，三价合一早就有迹可循。就在3月27日晚上，有购房者在二手房自助交易合同页面发现新增了一项银行确认的提示：合同被银行锁定后，不能修改转让价款和付款方式。如需修改，请联系银行解锁。

有购房者对记者表示，最近深圳楼市交易有所升温，大部分购房者就是担心“三价合一”的严格执行。深圳中原研究中心的数据显示，3月9日当 圳全市二手房成交突破千套大关，达到1160套，环比上升36.3%；成交面积97821平方米，环比上升41.6%，但成交均价环比下跌2.89%，为每平方米56790元。新房成交539套，环比上升9.6%；成交均价环比上升0.1%，为每平方米54429元。

3、分析：利空房价？最影响谁？专家和购房者这样看

深圳市房地产中介协会研究总监徐枫表示，“三价合一”优化交易制度，直接影响的是高评高贷买家。

实际上，在深圳之前，已有城市开始实行三价合一政策。

据广州日报，今年2月份起，东莞各个银行陆续开始执行新的房贷评估政策。根据银行的规定，从政策实行日起，银行发放贷款以“网签备案合同价款、房屋评估价、买卖双方约定交易价的值来评估”。

深圳市房地产中介协会认为，三价合一政策不属于楼市调控政策，是管理机制的优化。主要是因为此前阴阳合同的存在，需要不同的政府部门及商业银行对价格指标做最终的确认，这一政策的出发点正是由此产生。其次，三价合一的落实，为远程（在路上的）房产税其中一部分税基（地上建筑物部分）确立了核价依据。

从短期来说，市场会将其解读为利空政策。深圳市房地产中介协会预计，三价合一直接影响的是高评高贷的买家，以及拥有楼龄较早的业主。但是“三价合一”的实施，对明确价格指标，增强信息披露，优化交易制度是起到了积极作用。

也有购房者表示，对于严格执行三价合一，其实早有预期，但经过一段时间的消化后，该买的还是会买，该卖的还是会卖。（新闻来源：中国青年报、证券时报网）