精选干货！现行楼市政策影响下 哪些二手房千万不能买？
房天下中山二手房网 2017-05-22 15:31:00 来源：房天下
[提要]近年来，随着城市化进程的推进和城市轨道交通网络的不断完善，城市综合体带来的区域配置也日渐成熟，一些城市新房市场的成交热点逐步从市中心向外扩散。目前市场上存在着很多看似价格低廉的二手房，令购房者往往心动不已，但背后往往隐藏很多风险隐患。
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近年来，随着城市化进程的推进和城市轨道交通网络的不断完善，城市综合体带来的区域配置也日渐成熟，一些城市新房市场的成交热点逐步从市中心向外扩散。而中心城区新房供应量的持续走低，且产品多为改善型住宅，通过高端的定位和豪华的装修进一步提升新房的价格，迫使大部分刚需购房者只能选择户型面积相对较小、房价相对较低的二手房。
当然，因卖家急于改善而迫切出售房源的心态，也促使了不少二手房迅速成交。另外，还有一些政策性的原因导向，如2015年“营业税5年改2年”等利好政策的实施，降低了二手住房的交易税费；一些热点城市像上海和南京两座城市在今年5月份已先后出台了买房要由公证机构主持摇号的新规，这些都在一定程度上激活了二手房尤其是次新房市场。
中心城区二手房以其较低的价格优势、便捷的交通条件和完善的配套设施成为了预算有限购房者的最优选择，同时也赢得了一些投资者的青睐，尤其是近两年房价的大幅上涨，一些敏锐的投资者渐渐开始把房产类投资方向从新房转向次新房。但是在这些优势的背后，购买二手房同样需要留意一些风险点，以保证购房者以的代价，获取二手房能带来的的利益。
一、二手房所在区位的风险。对于不动产物业来说，区位具有极端的重要性。尤其是对于二手房的置业者来说，房源配套的教育资源、医疗资源甚至其地段以及历史沿革都是重要的考量对象，此外其自身的“”也是非常重要的考量对象，近年来因“凶宅”导致的二手房交易纠纷越来越多。在购置二手房产时，应对该物业周边情况进行详尽的考察，了解其对应的学区、配套的医疗卫生设施、该区位历史沿革上发生过有重大影响的事件、以及附近是否有影响二手房再次变现能力的建筑设施等，从而对拟购买的房屋有一个充分了解。
二、二手房土地使用权性质不同所带来的多余支出及税费风险。目前主要的土地使用权性质有住宅用地、商业用地以及综合用地，年限分别为70年、40年及50年。土地使用权性质不同直接关系着购房成本。
目前市场上存在着很多看似价格低廉的二手房，令购房者往往心动不已，但背后往往隐藏很多风险隐患。有些廉价二手房属于商住两用性质，也就是住宅市场的灰色地带——“类住宅”,“LOFT”、“SOHO公寓”、“酒店式公寓”和“公寓式办公”就属于这种类型，其土地使用权一般属于商业办公或工业用地，并不算真正意义的住宅，“类住宅”物业的水、电和物业费用的都是商用标准，远高于住宅项目，各种税费等也要高于普通住宅，如转让应缴契税税率为4％，远高于转让普通住宅2％的契税标准。而商业土地到期后的标准与住宅土地的处理办法也是不同的，根据《物权法》百九十条的规定，住宅用地使用年限到期自动续期，非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。5月17日，上海市发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，全面部署对违法违规商业办公项目即所谓的“类住宅”的清理整顿工作，和此前北京、广州等城市的政策是一致的，都是为了进一步规范房地产市场秩序。因此在遇到廉价的二手房时，不要急于下单，必须对该物业的权属性质进行充分了解，以免在日后平添种种麻烦。
三、购买二手房时的司法风险。二手房交易属于典型的民事法律行为，牵涉到《民法通则》、《物权法》、《合同法》等相关法律。因此在二手房交易的过程中，要留心以下几点法律风险。
（一）交易房屋的风险。主要有：
①房屋权属存有争议
②房屋为共有出卖人未经共有权人同意
③房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人，侵害承租人优先购买权等权益的；
④房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的；
⑤已购公有住房或经济适用房上市出售后会形成新的住房困难的；
⑥被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让
（二）交易手续方面的风险。
二手房屋属于不动产范畴，其交易规则有别于一般动产的交易规则。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到有关政府部门进行登记。出卖人仅将房屋交付买受人使用并不足以产生房屋所有权变动的法律效果。而只有当房屋交易手续齐全、合法时，登记机关才予以登记。因此，若手续不齐全或交易违法，权属变更将无法登记，房屋交易也将无效。
明白了如上所列的二手房交易的相关风险点，有助于购房者能在复杂的市场上擦亮眼睛，在房价高的城市，找到属于自己的一片小天地。
（来源：世联评估）
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