满堂红王峥：只有疲软的市场，没有疲软的产品

满堂红中山总经理王峥

中山二手房市场发展较稳健 出现一二手倒挂现象

其实满堂红进入中山，在在座各个行家中可能是最晚一个，我们谈的可能偏重于第三方的信息，从整体来看，中山的二手房市场，在珠三角发展是比较稳定，也是走得比较踏实的。从数据上来看，二手房的交易量都是一千套左右，07年到1700多套。现在中山有所下降，但从整体数据来讲，是稳定到1200到1400套，和珠海平均600多套的交易量是有很大的区别。从整个市场交易量来看，中山的市场显得更稳健，发展得更稳固一点，投机或是政策影响的，相对来说和其他城市相比，没有那么强烈。至于二手中介的发展，要请在座各位多谈谈意见了。

其实我对中山还是有所了解。中山是二线城市，但城市规划是很超前的房子，很早盖的楼都形成一个初级小区的排列，楼房很整齐，包括这个城市获得人居奖这些都是实至名归的，治安各方面都很好。对于客户类型，我们一般是分为投机客、投资客和自住客。而中山的分类，我更愿意分为本地客和外地客，不少城市都曾经放开买房可以入户，中山没有放开过，外地人买房的意愿比其他的城市弱一些。而本地居民的人均收入非常高，2006年人均收入有2千多，已经排到前十名了。中山本地人有几套房子，外地人很少买房子，所以中山租赁市场活跃。现在整个经济形势，大家都知道，全球的经济形势不太好，美国感冒，全球打喷嚏，现在美国重伤了，全球经济复苏就更需要时间了。整个经济上涨的趋势不用讲，这几年复苏的可能性要打一个很大的问号。

去年，中山一手房也是推出的时候，比2006年增加了80%，今年在陆续上市，在需求没有明显增大，而供给增长，房价就会下跌的。一手楼下来了，中山人民很有钱，不愿意卖房子，所以就出现了一二手倒挂，一手下来了，二手不愿意下来，而不像广州，是投资客，一看不行就撤场。中介来说，客户有需要，能不能让价，他说不要找我，找别人吧。可以看到中介的冬天对中山比别的地方来得晚一点，但开始得晚，可能意味着持续的时间长一点。从某种程度来含，我们要坚信这个市场整体的发展，包括整个经济、楼市，但从这样的市场状况来看，一手楼的压力，经济的不复苏，包括这种固有的本地客户和外地客户的比例结构，从某种程度来看，我们作为二手中介交易的中间商，我们熬的时间可能比一手还更长，我的观点是这样。

政府的资金监管政策不到位，市场不够成熟

我认为永远是只有疲软的市场，没有疲软的产品，大的环境可以不太好，但也并不见得每一个楼盘都不好，还有一些楼盘好卖。我相信可能也会面临去年经纪行业比较吸引人，从业人员在丰盛时进来了，但可能会面临一些选择，比如转业，等到春天来，就发展得快一些，所以如何过冬，各家都有不同的想法。

相对来说，中山对于中介这一块的管理，相对来说，比我们知道的别的城市会薄弱一些。也没有中介协会，也不像广州有中介管理所，对中介的行为规范有要求，更偏向于以工商为主，市场科的职能式管理二手中介。当然这是有赖于本地的同行一直守法经营，没有出现什么大问题。中山二手行业更容易让市民接受，抵御、反感不强。

而资金监管也是政府应大势所趋，特别是去年有几个中间行业出了风险之后，政府出台了一个政策，在中山也提出了监管和备案，但从操作上来看，目前还没有操作过，市民也没有这个需求，相关管理部门也没有要求，似乎具体流程和操作方法也不是特别清晰。现在是有合作银行，更多是采取银行方面的监管。

中山市场比较特殊，一千多套的成交量，按市场规模不算小，像珠海最旺的时候也是一千多套，佛山的城区比中山的城区大很多，佛山的成交一个月就是八百套左右。我们中介行业的整合度相对来说不是很高，好象刚才创二地产杨总说的，一般比较大的本地行就是四五个店，以单店形式为主。目前来看，还没有相对可以称得上龙头的品牌，或是几个品牌占了市场40%、50%，像广州的满堂红、合富、中原就占了市场的60%了。所以这个市场比较和谐，大家不知道打仗，互相之间的竞争不是很激烈，同时也比较安稳，大家觉得日子过得还可以。但相对来说，市场还是有往前发展，总有决心愿意成长为更大的企业，所以在未来两三年，受整个关系所迫，一些小行觉得撑下去，还不如退出，有一些就愿意成长得更快一些，所以两三年会产生这样的情况。因为一个成熟的市场很大的指标就是品牌的集中度，头三个品牌不能占到市场的30%，市场都是不成熟的。任何一个市场都是这样，家电、纺织品业都是这样。

中山满堂红采取加盟店形式有助提高品牌效应

从整个过冬的状况来看，中山满堂红是有一点另类的。中山满堂红和别的地方的满堂红不太一样，满堂红在广州，但都是做直营的，满堂红在中山分公司是加盟企业，是以加盟形式做的。我们加盟工作的开展是在2008年5月份才开始的，就是广州出现宏观调控，整个中介行业不景气的时候，才开始加盟业务的。很多人都觉得这样，行业不景气，谁会加盟，谁愿意投资，行业内的人愿意交加盟费去经营这个品牌，有很多疑问。因为今天的时间有限，我就不多讲，有几个观点是这样，大行和小行各有优势，大行的优势在于刚才柳总说的规模化、网络化，有强大的后勤体系，分工非常明确，专业，培训的管培训，督导、会计，包括店员管理都是专门的人员，但成本高，大船在水多的时候，大船在水少的时候，就不好走，而小成本低。

还有发展的问题，因为老板下来就是经理，而大行空间大、发展机会多，为什么广州城市有满堂红、中原、合富这些大行，也有无数的小行。我们做加盟的初衷就是想把大规模的品牌、培训沉积的经验，加盟店是自负盈亏，有一定的活力，两个形式结合在一起，某种程度上活力高过直营，但灵活性、品牌影响力高于个体店。如果市场淡的情况下，有可能考虑这种模式的时候，所以中山也是开展了这种模式业务，而且从目前来看，觉得效果还是不错的。因为店和公司合作各方面挺好的。当然合作的各方面，或是给当地所用，这要时间来探讨和验证，也希望大家给我们批评、建议、指导，欢迎各位行家探讨，我们很容易做这方面的交流。